当前，人们对房价上涨的原因有不同的说法，如开发商“抬价论”、投资者“炒房论”、市场“供求论”、房地产“泡沫论”、地价“成本论”等。这些都有一定道理，但只是表象。实际上，房价问题既不是开发商说了算，也不是购房者说了算，更不是政府能左右，而是受到深藏其后的客观经济规律制约，同时受商品房价格运行的特殊规律影响。
在市场经济条件下，商品房价格的形成和运行是由市场经济规律调节的，价格规律、供求规律、竞争规律共同决定商品房价格。其中价值规律决定商品房的基础价格。商品房的价值构成可以分解为开发成本与合理利润，前者相对稳定，后者伸缩性较大，在供求平衡的前提下，商品房的价格与价值基本相符；供求规律决定商品房的市场价格。供求关系主要通过决定房价偏离价值的程度来调节价格。当供不应求时，购房者抢购住房，导致房价高于价值。当供过于求时，商品房卖不出去，被迫降价出售，房价便会低于价值；竞争规律决定商品房的现实价格。商品房市场买方和卖方之间及各自之间存在着激烈的竞争，由此形成商品房的最终成交价格。市场经济的三大规律交互作用，合理的房价应当符合内在价值，反映供求关系，体现竞争原则。
现实的商品房价格呈现出波动中上升的趋势，并不完全由市场经济的三大规律决定，所以还需要考虑商品房价格运行的特殊规律。
首先是特殊的供求规律表现形式。一方面，房地产固定性和投资周期长的特点造成商品房的供给弹性很小，市场需求上升时不能立即增加供给；另一方面，由于商品房的市场需求中包含了消费性需求和投资性需求，而投资性需求弹性很大，一些城市房价上涨过快往往正是由投资投机性需求过旺引起的。其次是特殊的心理预期影响，购房投资者如果预期房价会继续上涨，则不管现在房价多高都会抢着购买。再次是特殊的土地升值趋势。土地是不可再生的稀缺资源，其需求会随着经济社会发展增加，从而拉动地价上升。
